Los datos de 2014 han demostrado que, tras más de un lustro de caídas en las transacciones, el repunte general de la economía ha empezado a notarse en el sector inmobiliario en general y en el sector de la vivienda de lujo en particular -y eso que este segmento no sufrió las consecuencias de la crisis de un modo tan agudo como los demás-.
Para empezar, definiremos qué se considera una vivienda de lujo según la normativa legal. Un inmueble de alto standing ha de cumplir dos características: superar los 300 metros cuadrados y tener un coste de alquiler superior a 3.300 euros mensuales (o una renta de alquiler anual equivalente a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional). Normalmente se trata de fincas aisladas que disponen de un conjunto de servicios adicionales, aunque también hay pisos en bloque que cumplen con los estándares que permiten considerarlos viviendas de lujo. Otras de las características de las viviendas premium son que pueden estar ubicadas en una zona residencial e incluir prestaciones extras como servicio doméstico, sistemas de seguridad que pueden incluir a profesionales y acabados o equipamiento de alta gama.
Madrid, éxito para la vivienda de lujo
En Madrid, la mejoría de este segmento del sector inmobiliario se ha hecho más patente que en otros puntos de la península ya que se trata de un mercado que atrae especialmente a los compradores de vivienda de lujo. Y ese progreso ascendente parece que continuará durante 2015 ya que según un completo informe publicado el pasado mes por la inmobiliaria alemana Engel & Völker, el repunte de esta área de la economía, que por fin se asentará este año, convertirá a Madrid en un mercado clave en Europa.
Muy buenas noticias para los propietarios de inmuebles o fincas de lujo en la capital de España. A pesar de que la caída de los precios en los últimos años, con descensos superiores al 30% con respecto a los máximos alcanzados en 2007, no ha afectado en ningún momento a las viviendas de lujo con la misma virulencia con la que la ha sufrido la vivienda de gama media.
Esta clase de viviendas se encuentran en los núcleos urbanos más céntricos o en primera línea de playa en caso de tratarse de la costa. Los pisos de lujo en Madrid son muy habituales en zonas tan famosas, y muchas veces tan poco asequibles para el bolsillo del común de los mortales, como el barrio de Salamanca, el de Jerónimos, Chamberí y Justicia. En torno al 50% de los compradores han elegido estas zonas para comprar y tener un piso de lujo en Madrid.
Según el informe, cuatro distritos madrileños han sentido la caída de los precios de forma especial: el barrio Salamanca, donde en 2008 el precio medio superaba los 7.000 euros por metro cuadrado; las zonas de Chamberí y Chamartín, donde el precio ha pasado de 5.300 euros a poco más de 3.500 por metro cuadrado; y el llamado distrito Centro, donde la rebaja ha dejado los precios medios en 3.000 euros el metro cuadrado en barrios como Universidad.
Uno de los puntos destacables es que buena parte de los compradores, alrededor de un 15%, no son españoles. Y es que entre los extranjeros España, y en especial Madrid y Barcelona, se ha convertido en un país en el que resulta ventajoso adquirir una vivienda de lujo debido a que la rebaja de precios de los inmuebles en España los sitúa en torno a un 40% por debajo de su precio real.
Y frente a la tendencia de hace una década de compradores de países europeos como Reino Unido o Alemania de adquirir lujosas propiedades en zonas costeras, en los últimos años se ha notado un cambio de conducta en los hábitos de compra y ha ganado protagonismo la de hacerse con un inmueble de lujo con una buena localización en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona.
Gracias a esta nueva tendencia, la comunidad de Madrid encabeza el ranking nacional en transacciones en torno a la compra-venta de casas de lujo. Según los cálculos de Knight Frank, una de las mayores y más famosas consultorías de inmuebles privadas, que ofrece y ejerce sus servicios por todo el mundo, se estima que en este nuevo mercado de los pisos de lujo en Madrid al menos un 15% proviene de capital extranjero, fundamentalmente de Europa, la zona de Sudamérica, Asia y Oriente Medio.
Este creciente interés por las zonas y barrios más céntricos de la capital es una buena noticia tanto para los compradores extranjeros que poseerán sus casas de lujo en Madrid como para el resto de propietarios de inmuebles en la ciudad, ya que el aumento de la demanda provocará que los pisos libres se revaloricen.
Administración de fincas para la vivienda de lujo
El arrendamiento de las viviendas consideradas de lujo no está sujeto a regulación habitual, sino que es la voluntad de las dos partes, arrendatario y arrendador -o la parte contratante de la primera parte, que diría Groucho Marx-, la que rige libremente estos contratos, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene como finalidad acotar la vivienda como un derecho y una necesidad, y las viviendas premium quedan fuera de esa categoría. Aunque hay que tener en cuenta que cuando se trata de edificios con comunidad de vecinos sí se rige por la ley de propiedad horizontal.
Con todo esto vemos que existen varias situaciones en las que se hace especialmente recomendable contratar los servicios de una empresa de consultores inmobiliarios que se encargue de las gestiones relativas al alquiler, venta o administración de inmuebles, fincas, edificios y demás propiedades premium.
- Llevar la gestión de forma paralela de varias fincas o inmuebles, ya estemos hablando de alquileres, compra-venta o incluso de uso propio.
- Ser responsable de la administración de fincas, de la gestión de comunidades de vecinos o de la tramitación de algún tipo de patrimonio inmobiliario desde fuera de Madrid. Es decir, encontrarse en otra ciudad o en el extranjero y poseer una segunda vivienda en la ciudad.
- Ser propietario de una vivienda de las que se considera premium y que se desea poner en venta o alquilar. Un buen proyecto de mantenimiento y conservación hará que su valor patrimonial aumente automáticamente.
El pago de los servicios de un administrador de fincas suele depender de dos puntos: el número de vecinos de la comunidad y, lógicamente, el tipo de servicios contratados. De media, las cuotas oscilan entre doce euros en las comunidades de vecinos de barrios medios y los 900 euros en comunidades de propietarios ubicadas en una zona con servicios de lujo, como vigilante 24 horas al día, garajes, piscinas, jardines o campos de golf.
Así que si eres uno de los pocos mortales con la suerte de estar pensando en poner a la venta alguna de sus lujosas propiedades o en adquirir una nueva vivienda en una de las zonas preferentes de Madrid, deberías plantearte el dejar los trámites en manos de un consultor inmobiliario. La factura, además de que no será desproporcionada y te evitará papeleo y gestiones, probablemente en este caso no suponga un problema.
Fuente: 3Domus Servicios Inmobiliarios
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